Buenos Aires, ville « à vendre »

LETTRE DE BUENOS AIRES

Maisons centenaires au charme bohème, à l’ombre des frênes : la rue du quartier de Palermo, à Buenos Aires, conduisant à l’agence immobilière où travaille Gabriel Amante, invite à flâner et à lever le nez. Au balcon en fer forgé d’une demeure aux hautes fenêtres élégantes : un panneau « A vendre ». Un peu plus loin, un logement de plain-pied à la peinture jaune défraîchie : « A vendre ». Au-dessus des fenêtres de l’agence : « A vendre », à deux étages. Et juste en face : deux panneaux supplémentaires. « J’ai cet appartement en très bon état. Cuisine séparée, balcon, faibles charges, beaucoup de rangements. 58 m², 160 000 dollars. En plein quartier touristique. Idéal pour le louer à des voyageurs », déroule Gabriel Amante, photos à l’appui. Avant de lever les sourcils : « bon… », l’air de signifier « des touristes, il n’y en a plus ». L’annonce est publiée depuis cinq mois.

Le vendeur pourrait continuer. Son portefeuille compte 150 propriétés dans la capitale, en attente d’acheteurs. « C’est énorme », admet-il en vérifiant ses messages : rien de nouveau. « J’ai un autre appartement, immense, lumineux, 310 000 dollars. Ça ne vous intéresserait pas, vous ? Vous auriez peut-être des investisseurs, sinon ? », tente-t-il, ne perdant pas le fil du métier. « Quel Argentin a un tel montant à sortir d’un coup ? », s’interroge-t-il.

Un marché à l’arrêt

Symptôme d’une société exsangue, en récession depuis trois ans, encore davantage ébranlée par la crise sanitaire, Buenos Aires déborde d’offres d’appartements, en plus des commerces ayant mis la clef sous la porte. « On compte 140 000 biens en vente. Il y a aujourd’hui deux fois plus d’appartements à vendre qu’en 2016 », calcule Daniel Bryn, directeur de l’agence Invertire, qui a dressé un diagnostic du marché. En parallèle, les actes notariés ont plongé l’année dernière, avec moins de 19 000 signatures, selon les données du collège des notaires de la capitale.

« Cette dynamique a commencé avec la récession de 2018. En 2020, le marché a été à l’arrêt pendant quasiment six mois avec l’impossibilité d’organiser les visites. Il y a une accumulation de stock », décrit Rodrigo Lejtman, économiste et analyste de marchés pour le site d’annonces spécialisées ZonaProp. Pour le compte de l’entreprise, il effectue une veille d’autres grandes villes latino-américaines. « La situation de Buenos Aires est totalement particulière parce qu’il n’y a pratiquement pas d’accès au crédit immobilier à long terme, à cause de l’inflation », relève le spécialiste.

Il faut comprendre les contorsions que les Argentins souhaitant accéder à la propriété doivent réaliser – ou en tout cas ceux qui le peuvent, alors que 42 % de la population vit désormais dans la pauvreté : si les salaires et les achats de la vie quotidienne sont libellés en pesos, les transactions immobilières se scellent, elles, en dollars, la monnaie refuge face à une devise nationale qui ne cesse de se dévaluer. Autre particularité du marché : les achats s’effectuent souvent en espèces sonnantes et trébuchantes, posées sur la table, après avoir été, parfois, littéralement thésaurisées sous le matelas, fruit de l’économie d’une vie ou de la solidarité familiale.

Des conditions d’épargne ardues

Afin d’endiguer la perte de valeur du peso, des restrictions à l’achat de devises étrangères ont été instaurées dès 2019, rendant l’épargne encore plus ardue. La population en mesure d’économiser peut encore vendre ses pesos contre les précieux dollars – mais au marché parallèle, à un taux fortement désavantageux. Résultat : le pouvoir d’achat immobilier des Portègnes, les habitants de la capitale, a fondu de près de 50 % entre 2016 et 2020, selon une étude du cabinet britannique Online Mortgage Advisor.

« Si j’arrive à vendre, je sens que ce sera une prouesse ! », lâche Florencia, 34 ans, qui tâche, depuis le mois de juillet 2020, de se défaire d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage hérité de son père il y a dix ans, à Vicente Lopez, une commune limitrophe de la capitale. « Louer n’est pas rentable et je ne voulais plus renégocier le loyer en fonction de l’inflation auprès de locataires parfois eux-mêmes mal en point économiquement », raconte cette professeure de musique.

Pathologie chronique de l’économie argentine, l’inflation continue de sévir. Au premier trimestre, elle s’élevait à 13 %, après 36 % de hausse des prix en 2020, près de 54 % en 2019, plus de 47 % en 2018… « Vu l’état du pays, je ne vais pas me plaindre. Mais cette vente me met mal à l’aise, je sais que je vais devoir composer avec des règles floues et une illégalité qui est constante ici, concernant la déclaration des montants », déplore Florencia.

Des valeurs en baisse

Une nouvelle loi encadrant les augmentations de loyer, depuis juillet 2020, nourrit encore plus cette flotte de biens à vendre, selon les spécialistes. « Avant, les propriétaires qui avaient des investissements locatifs pouvaient renégocier directement avec les locataires ; maintenant, ils ont peur que les augmentations soient inférieures à l’inflation. Ils préfèrent vendre leur bien. Les potentiels acheteurs ne souhaitent pas investir », analyse Diego Migliorisi, à la tête d’un réseau d’agences à Buenos Aires. Comme ailleurs, en pleine pandémie, l’absence d’étudiants retournés suivre les cours distanciels au domicile familial, et celle des touristes, représentent un manque à gagner.

« Buenos Aires n’est pas dans la situation des Etats-Unis en 2008 avec la crise des subprimes », signale Rodrigo Lejtman. « Il y a eu un fort accès au crédit de 2016 à 2018 seulement : la majorité des Argentins propriétaires ne sont pas surendettés auprès d’une banque, peu d’entre eux sont donc dans l’urgence de vendre », observe le spécialiste, alors que les agences se plaignent de propriétaires rechignant à baisser les prix.

La valeur des biens a diminué de 15 % en moyenne, comparé à l’époque prépandémique, notent les professionnels. Tandis que ceux qui parviennent à vendre tendent à quitter le dense tissu urbain pour des appartements aux grandes terrasses, ou pour des maisons avec jardin en banlieue, dans une quête de souffle et d’espace au sein de vies confinées, à Buenos Aires aussi la pandémie et le télétravail bousculent les contours de la ville. « Cette recherche va-t-elle transformer la capitale ? C’est possible. Mais il est encore trop tôt pour le savoir », remarque Rodrigo Lejtman.

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